COVID-19 Blog Teil 6: Auswirkungen auf die Finanzberichterstattung - Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien (IAS 40)

06/04/20

Auch als Finanzinvestitionen gehaltene Immobilien (Investment Properties) können sich nicht den Auswirkungen des Coronavirus und damit einhergehender negativer wirtschaftlicher Effekte entziehen. Immobilien, die Unternehmen nicht für die eigene Betriebstätigkeit nützen, sondern an Dritte ganz oder teilweise vermieten oder für Wertsteigerungszwecke halten, können in der gegenwärtigen Situation in ihrem Wert gemindert sein.

Die Vorgehensweise zur Überprüfung der Werthaltigkeit richtet sich dabei nach dem Bewertungsmodell, das das Unternehmen für seine als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien gewählt hat. Die einmal gewählte Bewertungsmethode ist einheitlich auf alle als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien anzuwenden.

Bewertung nach dem Fair Value Modell

Als Finanzinvestitionen gehaltene Immobilien sind zum Bilanzstichtag mit ihrem Fair Value zu bilanzieren. Der Fair Value ist der Preis, der bei Veräußerung einer als Finanzinvestition gehaltenen Immobile im Rahmen einer gewöhnlichen Transaktion zwischen Marktteilnehmern am Bewertungsstichtag erzielt werden könnte. Der für die Bewertung des Fair Value maßgebliche Standard ist IFRS 13. Für nach dem Fair Value Modell bilanzierte Investment Properties erfolgt die Bewertung ausschließlich zum aktuellen Fair Value, wobei aus dem Marktvergleich resultierende Fair Value Wertschwankungen unmittelbar im Ergebnis erfasst werden. Die Erfassung einer Impairment-Wertminderung scheidet hingegen aus.

Notwendige Schritte und Fragestellungen

  • Zum Bilanzstichtag ist der Fair Value der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien zu ermitteln. Hierfür ist eine stichtagsgenaue Betrachtung durchzuführen, die unabhängig von unternehmensindividuellen Annahmen ist.
  • Entspricht das Datum der letztmals durchgeführten Fair Value – Ermittlung nicht dem Bilanzstichtag, sind preisrelevante Informationen, von denen das Unternehmen erst nach dem Bilanzstichtag Kenntnis erlangt, die aber auf Umstände und Bedingungen am Bilanzstichtag hinweisen, in der Fair Value Berechnung zu berücksichtigen. Nach dem Bilanzstichtag eingetretene Wertschwankungen stellen hingegen nicht berücksichtigungspflichtige Ereignisse dar.
  • Der Fair Value soll anhand möglichst vieler am Markt beobachtbarer Inputfaktoren und möglichst wenig nicht beobachtbarer Inputfaktoren ermittelt werden. Ebenso hat ein Unternehmen eine geeignete Bewertungsmethode zu wählen. Angesichts der aktuellen Situation ist zu prüfen, ob das gewählte Bewertungsverfahren und die darin verwendeten Inputfaktoren adaptiert werden müssen.
  • In der Fair Value Hierarchie des IFRS 13 werden die als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien im Regelfall als Level 3 oder Level 2 Vermögenswerte geführt werden, da die Immobilien häufig individuelle Merkmale aufweisen und nicht regelmäßig auf einem Markt gehandelt werden.
  • Die verwendeten Parameter bzw. deren Aktualisierungen sind im Anhang offen zu legen, ebenso wie damit verbundene Unsicherheiten durch die Auswirkungen der Coronakrise.

Die vorstehenden Ausführungen gelten im übertragenen Sinn auch für die Wertermittlung des Fair Value less cost of Disposal nach IAS 36 iVm IFRS 13.

Bewertung nach dem Anschaffungskostenmodell

Bei Anwendung des Anschaffungskostenmodells wird die betreffende Immobilie mit den Anschaffungs-bzw. Herstellungskosten abzüglich planmäßiger Abschreibungen und Wertminderungen bilanziert. Für eventuelle Wertminderungsüberlegungen gelten die allgemeinen Regeln des IAS 16 iVm IAS 36.

Notwendige Schritte und Fragestellungen

  • Identifikation von möglichen Impairment Indikatoren aufgrund der Coronakrise, wie beispielsweise
    • Rückgang der Immobilienpreise
    • Staatliche Eingriffe in Preismechanismen oder Zahlungsströme aufgrund von Moratorien
    • Druck auf den Mietmarkt und resultierende Rückgänge bei Marktmieten
    • temporäre oder dauerhafte Mietausfälle von Leasingnehmern
    • Überangebot an freien als Finanzinvestition gehaltene Immobilien.
  • Im Regelfall wird eine als Investition gehaltene Immobilie einzeln auf ihre Werthaltigkeit getestet werden können (individual asset level test), da sie unabhängig von anderen Unternehmensteilen Zahlungsmittelzuflüsse generiert.
  • Für die als Investition gehaltene Immobilie ist der erzielbare Betrag zu ermitteln, der dem höheren Betrag aus Nutzungswert und Fair Value less Costs of Disposal entspricht.
  • Der Fair Value geht von der Prämisse aus, dass der Wert einer als Investition gehaltenen Immobilie aus objektiven Marktparametern abgeleitet wird, die unabhängig von spezifischen Überlegungen und der konkreten Nutzungsabsicht des Unternehmens sind.
  • Der Nutzungswert beruht hingegen auf den spezifischen Nutzungsüberlegungen eines Unternehmens. Er wird anhand aktueller und genehmigter Budgetzahlen und Planungsrechnungen des Unternehmens ermittelt. Unternehmen müssen prüfen, inwieweit die vorliegenden Planungsrechnungen um wirtschaftliche Effekte resultierend aus der Coronakrise zu revidieren sind. 

Kontakt

Hans Hartmann

Hans Hartmann

Partner, Capital Markets & Accounting Advisory Services (CMAAS), PwC Austria

Tel: +43 676 833 771 816

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