Ergebnisse der PwC Real Investor Survey
PwC Österreich freut sich erstmals Teil der PwC Real Estate Investor Survey zu sein und somit die DACH Studie mit Zahlen des österreichischen Immobilienmarkts zu komplettieren. Für die Studie wurden branchenführende Investoren und Manager zur Marktlage in Deutschland, Österreich und der Schweiz befragt.
Welche aktuellen Entwicklungen ergeben sich auf deutschen, österreichischen und schweizer Immobilienmärkten? Die 11. Ausgabe der PwC Real Estate Investor Survey zeigt, dass die anhaltend hohe Nachfrage nach Büroimmobilien eine vermehrte Ausweitung auf B- und C-Städte zur Folge hat, was im weiteren Schritt zu einer Preissteigerung in diesen Gebieten führt. Großes Trendthema bleiben weiterhin Logistikimmobilien: Zum wiederholten Mal sind sie die drittstärkste Assetklasse in Deutschland. Ein weiteres Fokusthema der Untersuchung ist diesmal der Trend zu alternativen Real Estate-Investments.
* Die Studie wurde vor dem COVID19 Ausbruch durchgeführt. Die Ergebnisse reflektieren daher nicht die aktuellen Gegebenheiten.
Die Studie im Überblick
Österreich: Hauptfokus der Investoren nach wie vor auf Wien, darüber hinaus Salzburg und Innsbruck die beliebtesten Städte - ebenso wie die bekannten (Winter-)Tourismusgebiete
In den Top-5 Städten liegt die Bandbreite der niedrigsten Renditen für Wohnimmobilien zwischen 2,7 Prozent (Wien) und 3,5 Prozent (Graz). Das erwartete jährliche Mietwachstum liegt in Wien bei 1,3 Prozent, wohingegen für die restlichen Top-5 Städte nur mit einem Mietwachstum von 0,3 Prozent und 0,2 Prozent für die restlichen Regionen gerechnet wird. Für die kommenden fünf Jahre wird jedoch eine leichte Steigerung der Renditen erwartet. Außerhalb der städtischen Regionen sind besonders die (Winter-)Tourismusgebiete beliebt. Die Range der niedrigsten Renditen für Wohnimmobilien liegt hier zwischen 3,2 Prozent (Tirol und Vorarlberg) sowie 5,0 Prozent (Burgenland).
Die niedrigsten Renditen für Büroimmobilien der Top-5 Städte liegen zwischen 2,9 Prozent (Wien) und 4,5 Prozent (Graz). Für Einzelhandelsimmobilien an Hauptverkehrsstraßen werden mit 2,5 Prozent die niedrigsten Renditen in Wien und Salzburg erzielt.
Deutschland: Investoren rechnen kurz- und mittelfristig mit stabiler Zinsentwicklung
Wie schon 2019, erwartet die Mehrheit der Investoren stabil bleibende Zinsen für die nächsten zwölf Monate. Ein Trend, den sie auch für die Entwicklung der kommenden fünf Jahre prognostizieren. Langfristig rechnen sie allerdings mit einer Steigerung, analog zu den Befragungen von Oktober und März 2019.
Büroimmobilien: B- und C-Städte gewinnen an Attraktivität durch hohe Investorennachfrage
Büroimmobilien bleiben weiterhin die beliebteste Assetklasse mit dem größten Transaktionsvolumen. Dabei sind die Entwicklungen in den Top-7-Städten, den Regionalstädten und den Regionen durchaus unterschiedlich. Unter den Top-7-Städten verzeichnen Frankfurt, Berlin und München mit 44, 40 und 39 Euro pro Quadratmeter die höchsten Mieten.
In allen Top-7-Städten kommt es ebenfalls zu Renditekompressionen, am geringsten im Core-Plus-Segment (durchschnittlich 1 bps), stärker im Core-Segment (durchschnittlich 13 bps) und schließlich im Value-Add-Segment (durchschnittlich 24 bps). Das durchschnittliche jährliche Mietwachstum liegt bei 2 Prozent, wobei Berlin mit 3,2 Prozent und München mit 2,2 Prozent vorne liegen. Dies entspricht den Ergebnissen der Ausgaben von Oktober 2019 und März 2019.
Die Regionalstädte wie auch bestimmte Regionen erleben als Folge der anhaltend hohen Nachfrage ein weiter ansteigendes Interesse der Investoren. Für Regionalstädte liegt die durchschnittliche Renditekompression im Core-Segment bei 24 bps. Die Stadt mit der höchsten Renditekompression ist Dortmund (45 bps in Core, 16 bps in Core-Plus und 21 bps in Value-Add), gefolgt von Leipzig (29 bps in Core, 12 bps in Core-Plus und 27 bps in Value-Add). In den Regionen haben im Core- und Core-Plus-Segment alle Objekte im Durchschnitt einen Renditezuwachs von 24 bps und 14 bps verzeichnet. Im Value-Add-Segment blieb eine solche Entwicklung aus.
Einzelhandel (High Street): Ungewissheit lähmt den Markt, das Mietwachstum in den Top-7-Städten erholt sich
Mit Blick auf Einzelhandelsimmobilien in den Top-7-Städten sind München und Berlin die bevorzugten Städte der Investoren. München ist dabei die teuerste Stadt und verzeichnet in allen Risikoklassen die niedrigsten Renditen (Core-Objekte: 2,7 Prozent; Core-Plus: 3,4 Prozent; Value-Add: 4,3 Prozent). Dort war mit 356 Euro pro Quadratmeter auch die Spitzenmiete am höchsten, gefolgt von Berlin (326 Euro pro Quadratmeter) und Frankfurt am Main (298 Euro pro Quadratmeter).
Das jährliche Mietwachstum ging in den Top-7-Städten um durchschnittlich 0,3 Prozent zurück, vor sechs Monaten waren es noch 0,5 Prozent. Alle Regionalstädte verzeichneten einen Renditerückgang über alle Risikoklassen hinweg. Leipzig ist diesmal die teuerste Stadt mit einer Rendite von 3,9 Prozent bei Core-Objekten.
Insgesamt ist wenig Bewegung im Markt für Einzelhandelsimmobilien: Die Akteure neigen zu einer abwartenden Haltung sowie gegenseitiger Beobachtung, wodurch die Marktdynamik stark eingedämmt wird.
Logistikimmobilien: Erneut drittstärkste Anlagekategorie, Profite scheinen sich auf ihrem Höhepunkt zu befinden
Nach wie vor sind Logistikimmobilien eine starke Anlagekategorie – in Deutschland die drittstärkste nach Büro- und Einzelhandelsimmobilien. Auch Investoren, die dem Trend bisher nicht folgten, nehmen die Assetklasse nun verstärkt mit auf in ihre Agenda. Genauere Beobachtungen zeigt die bereits erwähnte PwC-Studie „Emerging Trends in Real Estate“. Für Core-Objekte in den Top-15-Regionen hält die Renditekompression an (1 bps), fällt gegenüber den Entwicklungen von vor sechs Monaten (24 bps) jedoch geringer aus. Am stärksten zeigt sich die Kompression in Nürnberg (11 bps). Die teuersten Städte sind München, Rhein-Main/Frankfurt und Hamburg, mit Renditen von 3,8 und 3,9 Prozent.
Insgesamt zeigt sich, dass die reine Lage bei den Logistik-Objekten an Bedeutung verliert, entscheidender werden dagegen die Mieter (Amazon, DHL und Hermes gelten als die Top-Mieter), die verbleibende Mietdauer sowie die Objektgröße.
Schweiz: Keine nennenswerten Bewegungen bei den Renditen – St. Gallen bleibt unter den Top-9 die renditeträchtigste Core-Stadt
In den Top-9-Städten auf dem Schweizer Markt für Wohnimmobilien gab es bei den Renditen in den letzten sechs Monaten kaum signifikante Veränderungen. Die Renditen im Core-Segment in Zürich und Genf zeigen mit 2 Prozent und 2,2 Prozent die bisher niedrigsten Werte, die im Rahmen dieser Studie je gemessen wurden. Der Renditerückgang liegt bei jeweils 10 bps. In den anderen Top-9-Städten zeigt sich ein ähnliches Bild, die Renditebewegungen bleiben innerhalb eines Korridors von +/- 10 bps. Mit 3 Prozent bleibt St. Gallen weiterhin die renditeträchtigste und auch einzige Stadt, die nicht unter die 3-Prozent-Hürde fällt.
Im Value-Add-Segment gab es etwas deutlichere Renditezuwächse von 25 bps in Winterthur, Luzern und Lugano. Da diese Zuwächse jedoch nur ausgleichen, was an Renditen im Sommer 2019 weggebrochen ist, bleibt die Lage auf längere Sicht auch hier stabil. Gleiches gilt auch für die Regionen, in denen es ebenfalls kaum Renditebewegungen gab.
Spotlight: Sind alternative Real Estate-Investments nur eine Mode-Erscheinung?
Immobilien erfreuen sich auf dem Kapitalmarkt nach wie vor größter Beliebtheit, doch das Angebot für Investoren bleibt knapp. Entsprechend schwer gestaltet sich für sie die Suche nach geeigneten Objekten. Anleger sind deshalb immer häufiger abseits der traditionellen Assetklassen auf der Suche nach Alternativen. Die gemeinsame Studie von PwC und dem Urban Land Institute "Emerging Trends in Real Estate®: Europe 2020" hat die Entwicklung im Umfeld dieser neuen Assetklassen über die letzten fünf Jahre beobachtet.
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