2024 Outlook

Global M&A Trends in Real Estate

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  • Insight
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  • Jänner 23, 2024

Im Immobiliensektor bricht eine neue Ära an, wobei strategische Anpassung, Transformation und Nachhaltigkeit die wichtigsten Prioritäten darstellen. Alle diese Themen sorgen für einen Aufwärtstrend im M&A-Bereich im Jahr 2024.

Tim Bodner

Tim Bodner

Global Real Estate Deals Leader, Partner, PwC United States

Der Immobiliensektor befindet sich zwar weiterhin in der Übergangsphase in ein Umfeld mit höheren Kapitalkosten, aber das Geschäftsklima, in dem Dealmaker im Immobilienbereich agieren, gestaltet sich aufgrund der kürzlichen Fortschritte bei der Inflation und der wahrscheinlichen globalen Senkung der Zinssätze positiver. Wir gehen davon aus, dass das Vertrauen der Investoren dadurch gestärkt wird und es somit 2024 zu einem Wiederaufleben der Immobilientransaktionen kommen wird.

Es gibt im Immobiliensektor nach wie vor Herausforderungen, die im kommenden Jahr Umfang und Form der M&A-Aktivitäten beeinflussen werden. Dealmaker sehen mehr und mehr Notwendigkeit, Immobilien-Deals flexibler und kreativer zu strukturieren, da sie die operative Leistung ihrer Assets optimieren und sich an die höheren Kapitalkosten anpassen wollen. Andere kurzfristige Unsicherheiten, die das Tempo der Deal-Abschlüsse 2024 beeinflussen könnten, sind der Ausgang der bevorstehenden Wahlen auf der ganzen Welt und die Auswirkung der geopolitischen Spannungen auf grenzüberschreitende M&A-Aktivitäten.

Mittel- bis langfristige Megatrends wie etwa der demografische Wandel, die Leistbarkeit von Wohnen, Dekarbonisierung und Digitalisierung sind wichtige Faktoren, die Dealmaker beim Ausbau oder der Umstrukturierung ihrer Immobilienportfolios berücksichtigen müssen.

Die meisten Immobiliensektoren stehen im Allgemeinen auf starken Grundpfeilern und die Nachfrage der Investoren nach qualitativ hochwertigen Assets bleibt weiterhin gesund. Der Teilsektor Büros sieht sich jedoch, insbesondere in den USA, weiterhin mit einer unsicheren Nachfrage konfrontiert und ist dementsprechend einer höheren Stressbelastung ausgesetzt.

Aufgrund des überdimensionalen Einflusses des Teilsektors Büros auf die Wahrnehmung von Chancen und Risiken im allgemeinen Gewerbeimmobiliensektor sorgt dies für Unsicherheiten im Zusammenhang mit Bewertungen. Insgesamt bleibt die Unsicherheit hinsichtlich Asset-Preisen ein wesentlicher Faktor, wenn aktuell bestimmte Transaktionen noch aufgeschoben werden.

Wir gehen davon aus, dass Distressed Transaktionen weiterhin erfolgen werden. Es ist jedoch zu erwarten, dass diese aufgrund von relativen Liefermengen und Verschuldungsvolumen und dem Wunsch der Kreditgeber nach Zusammenarbeit mit Sponsoren zur Pflege von Beziehungen auf einem niedrigeren Niveau bleiben werden als zuvor in der weltweiten Finanzkrise 2008 beobachtet wurde.

“Der Immobiliensektor durchläuft weltweit eine Transformation, was zu Veränderungen der M&A-Strategien, einem größeren Fokus auf Wertschöpfung und zur Weiterbildung von Fachkräften führt, um diesem Umfeld gerecht zu werden.”

Tim Bodner,Global Real Estate Deals Leader, PwC US

M&A Hot Spots

Die folgenden Bereiche werden unserer Einschätzung nach im Jahr 2024 Hot Spots für M&A-Aktivitäten sein:

  • Das beschleunigte Wachstum im Bereich der Künstlichen Intelligenz (KI), dem der Weg durch generative KI-Lösungen wie ChatGPT bereitet wurde, und der grenzenlos anmutende Anstieg der Datennutzung und -speicherung stehen hinter dem wesentlich erhöhten Bedarf an Datenspeicherung und der Nachfrage nach Datenzentren. Dementsprechend prognostizieren Analyst:innen im Laufe des nächsten Jahrzehnts für den Datenzentrensektor ein solides Wachstum, von massiven Hyperscale-Datenzentren bis hin zu kleineren Datenzentren, die oft als „Edge Data Centres“ bezeichnet werden.

    Früher einmal ein spezialisierter Teilsektor hat sich das Datenzentrengeschäft mittlerweile im Mainstream etabliert, während das Vertrauen der Investoren in den Teilsektor wächst und sich Mittelzuweisungen entsprechend verschieben, damit zum Kerngeschäft gehörende aber unter den Erwartungen zurückbleibende Gruppen von Vermögenswerten, wie etwa Büros und regionale Einkaufszentren, ersetzt oder erweitert werden können. In einer gemeinsamen Umfrage von PwC und dem Urban Land Institute für dessen Emerging Trends in Real Estate® Europe 2024 Bericht rangieren Datenzentren weiterhin in punkto allgemeine Erfolgsaussichten weit oben.

    Lediglich neue Energieinfrastruktur steht noch darüber. Ein aktuelles Beispiel für einen Deal mit dem Ziel, Kapazitäten zur Bedienung der steigenden Kundennachfrage zu schaffen, ist das kürzlich angekündigte Joint Venture zwischen Digital Realty und Blackstone zur Entwicklung von 500 Megawatt (MW) Gesamt-IT Load, aufgeteilt auf vier Hyperscale-Datenzentrum-Campus. Im asiatisch-pazifischen Raum erwarten wir ähnliche Aktivitäten und eine Verschiebung in Richtung aufstrebende Märkte, insbesondere Indien und Südostasien..
  • Der demografische Wandel hinsichtlich der Überalterung der Weltbevölkerung ist einer der globalen Megatrends, der unserer Einschätzung nach eine intensive Auswirkung auf Immobilien im Gesundheitssektor haben wird.

    Wir gehen auch von einer höheren Nachfrage nach ambulanten Pflegeeinrichtungen, Arztpraxen und Kliniken mit privater Gesundheitsversorgung aus, insbesondere auf den US-amerikanischen und europäischen Märkten. Arztpraxen sind für Investoren und Bauträger aufgrund ihrer Langfristigkeit, der Nettomieten der Mieter, der stabilen Cashflows an die Eigentümer und der Anpassungsfähigkeit der Fläche besonders attraktiv.

    Die Kombination dieser Faktoren reduziert die Wahrscheinlichkeit, dass die Kreditnehmer:innen den Kredit, der mit der Immobilie besichert ist, nicht bedienen können, und dies wiederum führt zu mehr Stabilität in diesem Sektor als in anderen Bereichen der Gewerbeimmobilienbranche. Trotz der Verlangsamung des Transaktionsvolumens bei Arztpraxen im Jahr 2023 in den USA, das im Vergleich zu seinem Höchststand von 30,2 Mrd. USD (auf jährlicher Basis) im dritten Quartal 2022 um ein Drittel zurückging, liegt es weitgehend auf dem zwischen 2018 und 2021 erreichten Niveau.

    Wir gehen davon aus, dass die starken Grundpfeiler dieses Teilsektors eine gute Ausgangsposition für zukünftige Deals bieten, während sich die Kapitalmärkte weiter normalisieren und die weit auseinandergehenden Preiserwartungen unter Verkäufern und Käufern wieder mehr aufeinander zugehen werden..
  • Während Wohnimmobilien in Nord-, Mittel- und Südamerika sowie in Europa, dem Nahen Osten und Afrika (EMEA) als reife Vermögenswerte gelten, gehen wir davon aus, dass diese im asiatisch-pazifischen Raum 2024 die am heißesten begehrte Gruppe an Vermögenswerten sein werden.

Wesentliche M&A-Themen für den Immobiliensektor 2024

Strategic adjustment

Das unsichere makroökonomische und politische Umfeld macht die Aufnahme von Kapital zur Herausforderung. Was Fremdkapital betrifft, ist davon auszugehen, dass die Verfügbarkeit von Kapital zur Refinanzierung von Schulden und für neue Investitionen sinken wird, da Banken und Lebensversicherungsunternehmen ihre Vergabestandards aufgrund von zu erwartenden Problemen bei der Vertragserfüllung und Kreditbedienung verschärfen.

Darüber hinaus bieten Anleihen und andere Vermögenswerte höhere risikoadjustierte Renditen, was einige Institute dazu veranlasst, weniger in Immobilien zu investieren und sich mehr auf fixe Erträge zu konzentrieren. Da jedoch 2024 mit einer Senkung der Zinssätze gerechnet wird, sollten sich die Vergabestandards langsam wieder lockern und Kredite somit wieder eher verfügbar sein. In der Zwischenzeit rechnen wir damit, dass es glaubwürdigen Kreditnehmern mit starken Plänen dennoch möglich sein wird, Finanzierungen abzuschließen. 

In Nordamerika und Europa bietet der Rückzug der traditionellen Kreditgeber privaten Kreditgebern die Möglichkeit, einzuspringen und die Finanzierungslücke zu füllen. Es wird 2024 mit mehr Kreditvergaben durch private Kreditfonds, alternative Kreditvergabeplattformen und Nichtbanken als 2023 gerechnet. Ähnlich wie in westlichen Ländern gibt es auch in den Ländern des asiatisch-pazifischen Raums eine Kapitalverknappung, wenn dies auch direkt auf staatliche Eingriffe zurückzuführen ist. Die Auswirkungen werden jedoch in vielen Ländern des asiatisch-pazifischen Raums durch eine erhebliche Menge an Immobilien im Eigentum wohlhabender Investoren abgeschwächt, die ihre Schulden nicht zur Finanzierung von Immobilienentwicklung nutzen.

Was das Eigenkapital betrifft, sind viele Banken nun darauf angewiesen, dass Kreditnehmer mehr Eigenkapital zuführen, damit das Verhältnis der Verschuldung zum Wert des Portfolios gesenkt werden kann, oder dass sie alternativ Einlagen bei der Bank haben. Wir gehen jedoch davon aus, dass 2024 mehr und mehr Eigenkapital verfügbar sein wird, da Sponsoren ihr Dry Powder einsetzen. Aktives Eigenkapital in Europa stammt insbesondere von vermögenden Investoren in Asien, die nach qualitativ hochwertigen Immobilien an Premiumstandorten wie Paris und London suchen.

Mit einer erheblichen Menge an Eigenkapital, das auf seinen Einsatz im Rahmen von Distressed Kaufmöglichkeiten warten, erwarten wir für das Investitionsvolumen 2024 einen Aufwärtstrend. Wertkorrekturen werden sich in den nächsten zwölf bis 18 Monaten vermutlich erhöhen, insbesondere weil es zu einer Steigerung der Refinanzierungsaktivitäten kommt.

Anpassung der Erwartungen

Wir gehen davon aus, dass 2024 mehr opportunistische Fonds Kapital aufnehmen und auf Kaufmöglichkeiten für notleidende Immobilien warten werden. Immobilieneigentümer und -betreiber stehen vor der schwierigen Entscheidung, ob sie Vermögenswerte, die hinter den Erwartungen zurückbleiben, halten sollen, bis die Zinssätze sinken, oder jetzt einen Verlust akzeptieren, damit es später nicht noch mehr Verluste gibt.

Eigentümer, die keinen unmittelbaren Anreiz zum Verkauf haben bzw. diesbezüglich nicht unter Druck stehen, wollen nicht verkaufen, wodurch es zu einer Drosselung der Verkaufstransaktionen kommt. Ein niedriges Transaktionsniveau schränkt die Möglichkeiten der Investoren zur Aushandlung von Preisen ein, die sowohl für Käufer als auch Verkäufer akzeptabel sind, somit bleibt auch die Geld-Brief-Spanne weit.

Da in der Branche jedoch die Erwartungen angepasst werden, gehen wir davon aus, dass Marktteilnehmer wieder Transaktionen durchführen werden.

Business Reinvention

Im 27. Annual Global CEO Survey von PwC wurde festgestellt, dass 44 % der CEOs im Immobiliensektor der Meinung sind, ihre Unternehmen werden nur mehr maximal zehn Jahre wirtschaftlich lebensfähig sein, wenn sie bei der aktuellen Strategie bleiben. Dies ist ein Anstieg gegenüber 36 % der Befragten im Jahr zuvor. Von Megatrends wie Klimawandel, technologische Umwälzungen und demografischer Wandel bis hin zu makroökonomischen und anderen branchenspezifischen Faktoren sind sich CEOs dessen bewusst, dass sie ihre Strategien anpassen und ihre Unternehmen transformieren müssen, damit diese im neuen Zeitalter erfolgreich sein oder überhaupt überleben können.

Aufgrund langsamerer Wachstumsprognosen im Immobiliensektor müssen Unternehmen u.a. ihre operativen Tätigkeiten optimieren, neue Technologien für repetitive Verwaltungsaufgaben nutzen und durch eine verbesserte Energieeffizienz Betriebskosten einsparen.

Nachhaltigkeit

Wir gehen davon aus, dass Environmental, Social and Governance (ESG) einer der Haupttreiber für Investitionsentscheidungen im Immobiliensektor auf der ganzen Welt sein wird. „Compliance mit ESG ist nicht bloß ein willkommenes Extra. Es ist unbedingt erforderlich, wenn man mitspielen will,“ sagt der CEO eines europaweiten Immobilienunternehmens in einer Befragung im Rahmen der Recherche zum Emerging Trends in Real Estate® Europe 2024 Bericht von PwC und dem Urban Land Institute.

Aufgrund des von institutionellen Anlegern, Kreditgebern und Mietern gemeinsam ausgeübten Drucks ist die globale regulatorische Compliance im Bereich Klima- und Nachhaltigkeitsberichterstattung sowie Energieeffizienz zu einer Priorität für Führungskräfte im Immobiliensektor geworden.

.CEOs konzentrieren sich mehr und mehr auf Nachhaltigkeit und Energieeffizienz als Mittel zur Wertschöpfung. Beispielsweise können Unternehmen, die nachhaltigere Gebäude betreiben, möglicherweise hohe Mieten verlangen und dadurch Margen und Cashflows verbessern.

In den USA sorgen sprunghaft ansteigende Sachversicherungskosten bzw. in manchen Fällen die nicht vorhandene Möglichkeit, eine Versicherung für eine Immobilie abzuschließen, für eine Margenerosion und eine Risikobelastung der Eigentümer. Dementsprechend finden sich CEOs, die den Schwerpunkt auf den Aufbau eines Portfolios nachhaltiger Vermögenswerte legen, bei der Abschwächung von Risken und Schaffung neuer Möglichkeiten in einer besseren Position.

Disruption

Technologie wird einen tiefgreifenden Einfluss auf die gesamte Wertschöpfungskette im Immobiliensektor haben. Immobilienfachkräfte widmen sich weiterhin der Datenintegration, Automatisierung der Datenbewegung und -analyse sowie dem Sammeln von Erkenntnissen, um bessere Entscheidungen treffen zu können. Während generative KI weiterhin für großes Aufsehen sorgt, erwarten wir, dass Dealmaker die Nutzung von KI zur Analyse exponentiell wachsender Daten in ihre Due-Diligence-Prozesse und Geschäftsmodelle integrieren werden.

Klima und Nachhaltigkeit stellen nur einen der Bereiche dar, in denen unserer Einschätzung zufolge CEOs im Immobiliensektor die Vervielfachung von Daten mittels KI bewältigen können. Beispielsweise wird KI zur Beurteilung der Auswirkungen des Klimawandels eingesetzt, etwa durch Modellierungen des Klimarisikos bei Immobilien an unterschiedlichen Standorten oder durch die Überwachungstätigkeiten wie die Identifizierung von Wasserschäden oder die Steuerung zentraler Heizungs-, Lüftungs- und Klimaanlagen.

M&A-Volumen und -Werte 2023

Real Estate deal volumes and values, 2020-2023*

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Bar chart showing M&A volumes and values for real estate. Deal volumes and values in real estate declined in 2023 from record 2021 levels.

*Real estate transactions included in the above chart include those in the office, industrial, retail, apartment, and hotels subsectors.
Source: MSCI Real Data Analytics

Global gesehen sanken die Transaktionsvolumen und -werte im Immobiliensektor in den ersten neun Monaten des Jahres 2023 um mehr als 40 % gegenüber dem Vergleichszeitraum des Vorjahres. Dies ist auf Schwierigkeiten der Dealmaker mit Zinssätzen, Finanzierungsherausforderungen und viele andere Gegenwinde zurückzuführen.

In Nord-, Mittel- und Südamerika sanken die Deal-Werte am meisten, es wurde ein Rückgang von 56 % im Vergleich zu 54 % im EMEA-Raum und 31 % im asiatisch-pazifischen Raum verzeichnet. Bei den Deal-Volumen gab es im EMEA-Raum den größten Einbruch, es wurde ein Rückgang von 54 % im Vergleich zu 39 % in Nord-, Mittel- und Südamerika und 28 % im asiatisch-pazifischen Raum festgestellt.

Da der Immobiliensektor so stark von lokalen Marktbedingungen beeinflusst wird, führen wir den Einbruch der Deal-Volumen in Europa teilweise auf die geografische Nähe der Region zu zwei laufenden Kriegen und makroökonomische Herausforderungen zurück.

Wesentliche Maßnahmen für Dealmaker im Immobiliensektor 2024

Dealmaker im Immobiliensektor, die erfolgreiche nachhaltige Ergebnisse liefern werden, sind jene, die mit den aktuellen unsicheren Bedingungen umgehen können und sich auf Wertschöpfung konzentrieren. In einem von mehr Vorsicht gekennzeichneten Kapitalmarkt werden Agilität und Kreativität bei der Strukturierung von Deals, wie etwa Earnout-Regelungen für Verkäufer zur Überbrückung von Geld-Brief-Spannen oder Rücknahmeregelungen für Verkäufer bei Hypotheken zur Handhabung von Finanzierungslücken, ein Vorteil sein. Gut vorbereitete Dealmaker werden in der besten Position sein, schnell handeln zu können, wenn sich Möglichkeiten ergeben.

Wir haben unseren Beitrag auf Daten aus anerkannten Quellen der Branche und Daten aus den Emerging Trends in Real Estate® 2024 Berichten von PwC und dem Urban Land Institute für Europa, den asiatisch-pazifischen Raum sowie Nord-, Mittel- und Südamerika gestützt. Globale und regionale Transaktionswerte und -volumen im Immobiliensektor, die im Abschnitt „Deal-Volumen und -Werte im Immobiliensektor“ dieser Veröffentlichung referenziert werden, stützen sich auf Daten, die von MSCI Real Capital Analytics zum 30. September 2023 zur Verfügung gestellt wurden (zuletzt aktualisiert am 27. Oktober 2023) und auf die am 8. Jänner 2024 zugegriffen wurde.

Tim Bodner ist Global Real Estate Deals Leader bei PwC. Er ist Partner bei PwC USA. Anh Pham ist Senior Manager bei PwC USA. James Broadley ist Director bei PwC USA.

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Matthias Eicher

Partner, Vienna, PwC Austria

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